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飲食店を閉めると決めたあとで、あれをやっておけばよかったと思うことは少なくありません。
今回は、元ラーメン店経営者の佐々木さんに、物件まわりで閉店したオーナーが後悔しやすいことを7位から聞きました。
相談の遅れ、契約書、居抜き、原状回復、保証金、在庫、閉店後の計画は、閉店を決めた段階から順番に確認しておくと後悔を減らせます。
この記事では、7つの後悔を順位ごとに整理し、閉店を考えたらまず何をすればよいかをまとめます。
- 閉店したオーナーが物件まわりで後悔しやすい7つのこと
- 閉店を考えた時点で不動産会社へ相談したほうがよい理由
- 居抜きで出られる場合とスケルトンで出る場合の違い
- 原状回復費用と保証金の戻りを甘く見ないための考え方
- 閉店日から逆算して在庫と次の計画を考える進め方
- 飲食店の閉店を考え始めたオーナー
- 閉店するときの契約書や原状回復が不安な方
- 保証金や敷金が戻るかどうか気になっている方
- 閉店後に何をするか、まだ決まっていない方
飲食店オーナーが閉店で後悔した物件まわりの7位から1位
今回お話を聞いた佐々木さんは、もともと飲食店を経営していて、ご自身も閉店を経験しています。
メニューの作り方ではなく、不動産の視点から見た後悔を、肌感覚で順位にしてもらいました。
| 順位 | 後悔したこと |
|---|---|
| 1位 | 閉店後の次の挑戦を考えていなかった |
| 2位 | 在庫の処分を後回しにした |
| 3位 | 保証金や敷金が戻ると思っていた |
| 4位 | 原状回復費用を甘く見ていた |
| 5位 | 居抜きで売れるかどうかを知らなかった |
| 6位 | 賃貸借契約書をよく見ていなかった |
| 7位 | 不動産会社への相談が遅かった |
この順位は統計ではなく、佐々木さんが現場で聞いてきた声をもとにした肌感覚のランキングです。
閉店前の相談と契約書で後悔したこと
閉店を考えたら、まず不動産会社に相談し、賃貸借契約書で解約や退去の条件を確認することが、後悔を減らす最初の一歩です。その具体として、7位の相談が遅れたことと、6位の契約書をよく見ていなかったことを順に見ていきます。
7位は不動産会社への相談が遅かったこと
閉店を考え始めたとき、居抜きでの売却や解約の手続きを、誰にも相談しないまま進めてしまう方がいます。
物件まわりで、閉店したオーナーが後悔することを7位から教えてもらえますか？
7位は、不動産会社への相談が遅かったという声です。居抜きで高く売れたかもしれないのに、解約予告の期間を知らなかった、という方もいます。閉店を考えたときに、最初に相談しておけばよかったとよく言われます
最初の相談は、ひとりで抱え込んでしまう人が多いでしょうね。不安になると、何もかも信用できなくなって視野が狭くなりますよね？
そうですね。お金のことで頭がいっぱいになってしまいます。不安だなと思ったら、私たちに相談していただきたいです
閉店を考えた最初の段階で相談しておけば、使える選択肢はもっと残っていたはずです。
6位は賃貸借契約書をよく見ていなかったこと
契約したときの賃貸借契約書をもう一度開いたかどうかで、閉店のときの判断が変わります。
6位はどうですか？
賃貸借契約書をよく見ていなかったという後悔です。契約するときは勢いがあるので、いいよ、いいよと進めてしまいます。違約金や、出るときの話、契約がだめになったときの話は、たいてい見ません
契約書を読み返して、解約や退去の条件を確認することが、閉店の第一歩です。
居抜きと原状回復で後悔したこと
居抜きで出られるかを先に確認し、原状回復費用を坪単価で概算しておくと、閉店後に手元へ残る金額が大きく変わります。その具体として、5位の居抜きで売れるかどうかと、4位の原状回復費用について見ていきます。
5位は居抜きで売れるかどうかを知らなかったこと
閉店するときの出方には、居抜きで引き継ぐ方法と、スケルトンにして返す方法があります。
5位はどうですか？
居抜きとして売れるかどうかを知らなかった方です。選択肢があったのに、契約書には居抜きがだめとは書いていないにもかかわらず、勝手な判断でスケルトンにして出てしまいました
造作譲渡や、貸主さんと交渉して次のテナントさんがいれば居抜きのまま出られる、ということも知らなかったんですね？お金として入ってくるはずのものが出ていくので、収支は倍ぐらい変わります
居抜きで引き継げるかどうかは、契約書に書いていなくても自分で決めつけず、先に確認しましょう。
居抜き売却とスケルトン返しで手元に残る金額がどれだけ変わるかは、店舗閉店の費用はいくら違う？居抜き売却とスケルトン返しを570万円差の試算で比較で試算しています。
4位は原状回復費用を甘く見ていたこと
スケルトンにして返す場合は、解体や原状回復の工事費がかかります。
原状回復費用を甘く見ていた、というのは工事費用のことですか？
はい。坪3万円でいけるんじゃないか、と見ていた方がいました
今の相場は、どのくらいですか？
坪6万円から10万円ほどと聞いています。10坪でしたら、100万円ほどかかる可能性もあります
お店は作るのにもお金がかかり、壊すのにもお金がかかります。
原状回復費用は、閉店を決める前に坪単価で概算して、資金計画に入れておきましょう。
原状回復を貸主との交渉で変えられるかどうかは、店舗の原状回復を回避できる？造作譲渡を貸主へ相談する3つの交渉材料にまとめています。
保証金と在庫で後悔したこと
保証金は戻らない前提で考え、在庫は閉店日から逆算して減らしておくと、閉店前後のお金の失敗を防げます。その具体として、3位の保証金や敷金と、2位の在庫の処分について見ていきます。
3位は保証金や敷金が戻ると思っていたこと
閉店するときには、入居時に預けた保証金や敷金の扱いも関わってきます。
3位は、預けていた保証金や敷金が戻ると思っていたのに、戻らなかったという後悔です
戻ってこないんですか？
戻る契約もありますが、戻らない契約もあります。戻る契約でも、原状回復などのいろいろな出費で全部消えてしまうことがあります
契約が満了になったときにも、償却が入る契約がありますよね。2割や3割ということもあります
保証金は戻るお金として当てにせず、償却や原状回復で減る前提で手元に残る金額を考えましょう。
2位は在庫の処分を後回しにしたこと
飲食店の閉店には、お店に残った在庫の処分も関わってきます。
飲食店で多いのは、在庫の処分を後回しにして、閉店日にお酒がこんなに残っていると気づくことです。従業員さんの解雇など、やることが多いなかで、どうしても最後になってしまいます
在庫はお金ですから、閉店日が決まった段階で逆算してコントロールしていかないといけませんね。佐々木さんが店を閉めたときは、在庫の管理はどうでしたか？
閉店日から逆算して、売り切るものや、販売をやめるものを決めていました。ラーメン店でお酒は瓶ビールくらいでしたから、困りはしませんでした。それでも、5日から10日分ぐらいはあったかと思います
在庫はお金ですから、閉店日が決まった段階から逆算して、売り切る量と仕入れる量を調整しましょう。
足の早い食材は、閉店日が決まっても発注が必要になります。
閉店後の次の挑戦を考えていなくて後悔したこと
閉店後の動き方は、閉店を決める前から想定しておくほど、次の挑戦に使える余裕が残ります。その具体として、1位の閉店後の次の挑戦について見ていきます。
1位は閉店後の次の挑戦を考えていなかったこと
閉店を決めたあとに、次に何をするかをどこまで考えているかが問われます。
やめる方が、次にどんな挑戦をするかを想定していなかったという後悔です。1回終わってから次を考えるのは、なかなか大変です
佐々木さんは、次の挑戦を考えていましたか？
私は不動産業が本業で、飲食店は従業員さんに任せていたので、本業は変わりませんでした。次は不動産業にもっと投資しようと考えていました
閉店を決めた段階で、続けるのか、業態を変えるのか、坪数を小さくして出直すのかなど、次の選択肢を想定しておきましょう。
何も考えずにやめて、どうしようかわからないからアルバイトをする、という流れは避けたいところです。
お金が出ていく状態が続くと、次の挑戦を考える余裕すらなくなります。
よくある質問
Q閉店の相談や契約書の確認に費用はかかりますか？
テナントの窓口では、契約書の内容を確認するだけでしたら、費用はいただいていません。
閉店を考え始めた段階で、お気軽にご相談ください。
Q居抜きで出るかスケルトンで出るか迷ったらどうすればよいですか？
自分で判断してスケルトンで出てしまう前に、不動産会社へ相談して選択肢を確認しましょう。
契約書に居抜きがだめとは書いていなくても、貸主との交渉で居抜きのまま出られる場合があります。
Q閉店後に別の店舗へ移りたい場合も相談できますか？
はい。テナントの窓口では、次のテナントを見つけるご相談も受け付けています。
閉店の手続きと並行して、次の物件探しも考えておきたい方は、早めに相談しておくと選択肢が広がります。
まとめ：閉店で後悔しないために物件まわりを先に確認する
閉店で後悔しやすいのは、不動産会社への相談、契約書、居抜き、原状回復、保証金、在庫、次の挑戦の7つでした。
- 7位 不動産会社への相談は、閉店を考えた最初の段階でする
- 6位 賃貸借契約書を読み返して、解約や退去の条件を確認する
- 5位 居抜きで出られるかを、自分で決めつけず先に確認する
- 4位 原状回復費用は、坪単価で概算して資金計画に入れる
- 3位 保証金や敷金は、戻らない前提で手元の金額を考える
- 2位 在庫は、閉店日から逆算して減らす
- 1位 閉店後の次の挑戦を、閉店と同時に想定しておく
閉店を決めたら、まず契約書を手元に置いて、ここまでの7つを自分の店に当てはめて確認してみてください。
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