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店舗を出す物件を探していると、駅に近くて家賃も手ごろなスケルトン物件に目がいくことがあります。ところが、家賃だけを見て契約したあとで、失敗したと感じる方が少なくありません。
私たちテナントの窓口は、不動産仲介の現場でも、スケルトン物件がなかなか決まらない印象を持っています。
スケルトン物件は自由度が高い一方で、工事費が約3倍になった今は、個人の出店にはとても重い選択です。
今回は、東京の商業店舗の工事費のデータと、佐々木さんとの話をもとに、スケルトン物件がなぜ今危険なのかを整理します。
出店前に、家賃だけで決めてしまわないための判断の順番を確認してください。
- スケルトン物件で工事費が重くなっている理由
- スケルトンで出店するときに必要になる工事の範囲
- スケルトンの良さと、居抜きでは手が出せない部分
- 大手チェーンと個人でスケルトンの向き不向きが違う点
- 物件を選ぶときに先に見るべき判断基準
- 新しく店舗を出す物件を探している飲食店などの経営者
- 家賃と立地だけでスケルトン物件を決めようとしている方
- 内装工事の見積もりが想定より高くなりそうで不安な方
- スケルトンにするか居抜きにするか迷っている方
スケルトン物件が危険と言われるのは工事費が約3倍になったから
東京の商業店舗の坪単価は、2011年から2025年で約3倍になりました。
以前の感覚で見積もると、初期投資が想定を大きく超えるおそれがあります。工事費の中身を、数字から順に見ていきます。
スケルトンで借りると初期投資が莫大にかかる
スケルトンで借りるときの一番大きなリスクは、初期投資が一気に膨らむことです。お店を一から作るため、投資の額がどうしても大きくなります。
スケルトンで借りると、どんなリスクがありますか？工事費のデータも交えて教えてください
まず、初期投資が莫大にかかってきます。東京の商業店舗の坪単価は、2011年が49.3万円で、2025年は163.9万円です
| 年 | 東京の商業店舗の坪単価 |
|---|---|
| 2011年 | 49.3万円 |
| 2025年 | 163.9万円 |
| 変化 | 約3倍 |
つまり3倍になっているということですね
はい。今までこのくらいでできると思っていた工事が、3倍かかってしまうということです
資材費と人件費の上昇が建築全体に響いている
工事費が上がっている背景には、資材費や人件費の上昇があります。
この動きは内装工事だけでなく、建築全体で起きています。60坪ほどのコンビニが以前は4,000万円から5,000万円だったのに、今は8,000万円から9,000万円かかる、という話も聞きます。
工事費だけが大きく上がり、売上が同じように上がるわけではないので、スケルトンで出す負担は重くなっています。
賃料が下がっているかはわかりませんが、売上も上がっていればいいんですけどね
そうですね。工事費だけが一気に上がってしまっているので、スケルトンでやるのは厳しいと思います
スケルトンで出店すると必要な工事は店舗のほぼ全部になる
スケルトンでは、床・壁・天井だけでなく、設備まで一から整える必要があります。
実際にどんな工事が必要になるのか、佐々木さんに聞きました。
スケルトンで出すと、必要な工事はどのくらいありますか？
もう全部です。特に飲食店だと、厨房やダクトも含めて一から整えることになります
具体的には、次のような工事が重なります。
- 電気・ガス・水道などのインフラ関係
- 空調機
- 飲食店の厨房機器
- ダクト
- トイレなどの水まわり
消防設備は付いている場合もありますが、これも物件の場所によって違います。
B工事で進めるパターンも、C工事のパターンもあり、物件によって扱いが違います。これだけ多くの工事が重なるため、スケルトンはかなり厳しい選択になります。
スケルトンの良さは思いどおりの店を作れることだが居抜きでも雰囲気は変えられる
スケルトンがすべて悪いわけではありません。居抜きとの違いを、良さの面から整理します。
スケルトンなら配置まで自分で決められる
スケルトンの良さは、自分の思いどおりの店を作れることです。
スケルトンが悪いわけではないと思うんですが、居抜きとの違いはどこにありますか？
店舗のイメージが決まっていて、絶対にこれにしたい場合は、スケルトンの良さが出ます。居抜きだとお店の配置には手が出せません
居抜きでも雰囲気は変えられる
居抜きでも、雰囲気を変えることはできます。ただ、思いどおりのお店を作りたいなら、やはりスケルトン工事からになります。
思いどおりの店でも、お客さんが来るかどうかは別ですからね
そうですね。集客できるか、売上が上がるか、利益が出るかは別の問題です
スケルトンで理想の店を作れても、お客様が来て売上と利益が出るとは限りません。工事に使った投資が重いほど、この点が大きな負担になります。
スケルトンを求めるのは大手のパッケージ型で個人は居抜きが第一の選択肢
スケルトンを望む会社と、居抜きを選ぶ会社では事情が違います。大手と個人に分けて考えます。
スケルトンを望むのは、大手さんが多くないですか？
大手さんでも、最近は居抜きを求める会社が多いです。ただ、店舗のパッケージが決まっている会社は、スケルトンにしてほしいと言いますね
パッケージが決まっている会社は、床・壁・天井と空調機があれば、あとはいくらでも変えられます。タイルや床材を入れ替えるだけで、使えるものは使う形で出店しています。
個人で出店するなら、工事費が3倍になった今は居抜きを第一の選択肢にしたほうがよいと私たちは考えています。
居抜きとスケルトンを費用や工期、設備の面から比べた整理は、スケルトンと居抜きはどちらがいい？初期費用と自由度で比較にまとめています。居抜きだからすぐ営業できるわけではない点にも触れているので、あわせて確認してください。
物件選びの判断基準は集客したいお客様がそのエリアにいるか
エリアを見るときは、人が歩いているかではなく、自分が集客したいお客様がいるかで判断します。
スケルトンを避けるとして、それ以外に物件を選ぶ基準があるのかを聞きました。
スケルトン以外に、物件を選ぶときの判断基準はありますか？
一番は、自分がやりたい飲食店のお客様がそのエリアにいるかどうかです。人が流れている、歩いているだけでは足りません
たとえば、サラリーマン向けのお店をやりたいのに、物件が女子大の前にあるような場合は合いません。
集客したいお客様がいなければ、いくら工事に投資しても回収できません。
立地は、そのエリアに自分のお客様がいて売上が上がるかどうかで判断します。スケルトンか居抜きかよりも前に確認したい点です。
スケルトン物件の出店前によくある質問
Q工事費が上がった分賃料や売上も同じように変わりますか？
工事費が上がった分だけ賃料が下がる、売上が上がるとは限りません。賃料が下がっているかははっきりしませんが、工事費だけが大きく上がっている状況です。
売上も上がっていれば投資を回収しやすくなりますが、そうなっていないため、スケルトンで出す負担は重くなります。
Qスケルトン物件がなかなか決まらないのはなぜですか？
工事費が大きく上がり、貸す側に床・壁・天井がある状態での引き渡しを求める声が多くなっているためです。
私たちも不動産仲介の現場で、スケルトン物件がなかなか決まらない印象を持っています。
Q立地が良ければスケルトンでも元は取れますか？
立地が良くても、そのエリアに自分が集客したいお客様がいなければ、いくら工事に投資しても回収できません。
人が流れている、歩いているというだけで判断せず、売上が上がるかどうかで見ます。
Q今の店を閉めるときに造作を売りたい場合はどこに相談できますか？
閉店したあとの後始末や、造作がある状態で売りたいというご相談を、私たちもよくいただきます。
店舗の経営が厳しいと感じている方は、公式LINEからお問い合わせください。全国に対応しています。
まとめ：工事費が約3倍の今は居抜きから考える
スケルトン物件は、思いどおりの店を作れる良さがあります。一方で、東京の商業店舗の坪単価は2011年の49.3万円から2025年の163.9万円へ、約3倍になりました。
インフラや空調機、厨房、ダクト、水まわりまで必要になるため、個人で出店するなら居抜きが第一の選択肢です。
- 工事費は坪単価で約3倍になっている
- スケルトンは必要な工事がほぼ全部になる
- 思いどおりの店は作れるが、集客と利益は別の問題
- 個人の出店は居抜きが第一の選択肢
- 物件は集客したいお客様がいるエリアかで選ぶ
お店は作って終わりではなく、作ってからがスタートです。工事費を抑えて、売上に力を残せる形を選んでください。
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