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こんにちは、テナントの窓口のくっつーです。
店舗物件を探すと、「スケルトン」「居抜き」という表示が出てきます。居抜きは安く、スケルトンは高いと聞き、どちらを選ぶべきか迷う方も多いでしょう。
結論からいうと、初期投資を抑えたい小規模事業者には居抜きが合うことがありますが、既存設備とレイアウトを使えることが条件です。
この記事では、スケルトンと居抜きの違いを、費用、工期、自由度、設備、契約、退去条件まで含めて比較します。
- スケルトンと居抜きの違い
- それぞれが合う事業の条件
- 居抜き設備を確認する5項目
- 開店までの総額を比べる方法
- 造作譲渡と賃貸借を分ける理由
- 初めて店舗を開業する方
- 居抜きで初期費用を抑えたい方
- 自由な店舗設計を重視する方
- 造作譲渡や原状回復の違いが分からない方
スケルトンと居抜きの違いを比較
スケルトン物件は、床、壁、天井、設備などが撤去された状態に近く、内装を一から計画する物件です。
居抜き物件は、前の店舗の床、壁、天井、厨房、空調、什器などが残る物件です。ただし、何が残るかは物件ごとに異なります。
| 比較項目 | スケルトン | 居抜き |
|---|---|---|
| 初期工事 | 広範囲になりやすい | 既存を使えれば減らせる |
| 設計自由度 | 高い | 既存レイアウトの制約がある |
| 開店まで | 設計・工事の時間が必要 | 工事を減らせれば短縮可能 |
| 設備状態 | 新たに選定する | 所有・動作・能力を確認する |
| 見えない部分 | 新設時に確認 | 既存配管等の確認が必要 |
| 退去条件 | 契約で確認 | 居抜き返しとは限らない |
居抜きと書いてあるだけで、すべての設備が譲渡されるわけではありません。残置物として置かれ、性能保証がない場合もあります。
スケルトンでも、建物側設備や配管の位置によって設計は制約されます。「何もないから自由」とだけ考えないでください。
物件の呼び方ではなく、自店が使える状態と契約条件を見て判断します。
見た目が完成していても、確認を省略しないでください。 用途承諾、設備点検、工事、契約、開業に必要な手続が残ります。
スケルトンが合う事業・居抜きが合う事業
どちらが合うかは、予算だけでなく、ブランド、業態、必要設備、開業時期で変わります。
スケルトンが合いやすい条件
内装や客動線を独自設計したい、既存設備では営業できない、統一した店舗仕様を再現したい場合です。
私が店舗物件を見てきた中でも、大手チェーンなど、店舗ごとの仕様をそろえる事業では、スケルトンが選択肢になりやすいと感じます。
ただし、会社規模だけで決まりません。小規模店でも特殊設備や強いブランド設計が必要なら、スケルトンが合う場合があります。
居抜きが合いやすい条件
既存レイアウトと設備が自店に近く、使える状態で、初期投資と工期を抑えたい場合です。
私は、小規模事業者へ居抜きをおすすめすることが多くあります。使える造作を活用し、運転資金を残せる可能性があるためです。
ただし、古い、汚れている、能力が足りない設備を使うなら、修理や交換が増えます。居抜きというだけでおすすめするわけではありません。
迷ったら「変更したい箇所」を数える
居抜き物件を見て、厨房、床、壁、天井、空調、トイレ、客席をどこまで変えたいか書き出します。
変更範囲が大きいなら、既存造作の撤去費が加わります。スケルトンから作る場合との見積もりを比べてください。
三つの開業ケースで向き不向きを考える
物件種別を選ぶときは、事業規模ではなく、開業要件との一致度を見ます。代表的な三つのケースで考えてみましょう。
前テナントと近い業態で小さく始める
厨房、給排水、客席などが自店の計画へ近く、設備も使えるなら、居抜きの利点を得やすくなります。
ただし、料理や営業量が似ているだけで設備能力が足りるとは限りません。型番と状態を専門業者へ見てもらいます。
強いブランド設計を再現する
入口から客席、照明、壁、厨房まで統一仕様がある場合、既存造作を大きく変更する可能性があります。
居抜きを解体して作り直すより、スケルトンから施工した方が工程を管理しやすい場合があります。両方の解体・新設費を比較してください。
開業時期を優先する
居抜きなら必ず早く開けるとは限りません。設備点検、譲渡交渉、貸主審査、追加工事に時間がかかる場合があります。
スケルトンでも設計・工事期間が必要です。物件の引渡し日、設計、工事、検査、開業準備を工程表にして比べます。
どのケースでも、物件の状態だけで答えは決まりません。予算、品質、開業日、退去条件のうち、どれを優先するかを明確にします。
居抜き設備を5項目で確認する
居抜きの価値は、置かれている設備の数ではなく、営業で使える設備の価値です。
1．誰の所有物か
前テナントの所有、貸主の設備、リース品、残置物を分けます。売る権限がある人と、譲渡対象を確認してください。
2．何が譲渡されるか
設備一覧と現地を照合します。写真に写っていても、引渡しまでに撤去される物があるかもしれません。
型番、数量、付属品、鍵、取扱説明書も記録します。
3．動作と能力は足りるか
電源が入ることだけでなく、自店の営業量に合う能力かを確認します。
飲食店なら冷蔵、排気、給排水、美容店なら給湯や電気など、業態に必要な設備を専門業者と見ます。
4．修理・交換は誰が負担するか
引渡し前の修理、引渡し後の故障、保証の有無を契約で確認します。
「現状有姿」などの文言がある場合も、具体的に何を確認したかを記録してください。
5．不要設備を誰が撤去するか
使わない設備があるなら、撤去、運搬、廃棄の費用と時期を決めます。
大型機器は、搬出経路や建物の作業時間も確認します。
各設備を「そのまま使う」「修理して使う」「交換」「撤去」へ分け、費用見積もりと結び付けます。
居抜き内見で立ち止まりたいサイン
居抜き物件は完成した店に見えるため、不明点を見落としやすくなります。次の状態なら、申込み前に確認を止めてください。
設備一覧がない、または現地と一致しない
譲渡対象を口頭だけで説明されると、引渡し時に何が残るか分かりません。型番、数量、所有、状態を一覧にします。
動作確認ができない理由が不明
電気や水道が止まっている場合はあります。しかし、確認できない設備を「たぶん使える」と評価しないでください。
確認できない場合は、修理・交換を想定した金額も見積もります。
造作譲渡の支払いだけを急がされる
賃貸借契約が成立する前に譲渡代金を払う場合、入居できなかったときの扱いを確認します。
申込み、貸主審査、造作譲渡の成立条件と支払日を一つの工程表へ入れます。
追加工事の承諾が未確認
既存設備を使えても、必要な看板、配管、間仕切りが認められなければ営業できません。
工事概要を貸主へ示し、承諾条件を書面で確認してください。
原状回復の基準が分からない
入居時の状態へ戻すのか、スケルトンへ戻すのかで退去費が変わります。「退去時に相談」だけで進めないでください。
不明点が多い居抜きは、安い物件ではなく、費用がまだ見えていない物件です。
開店までの総額と工期を比較する
スケルトンと居抜きの比較では、賃料と造作譲渡料だけを並べません。自店が営業できる状態までの総額を出します。
スケルトン側の主な費用
設計、内装、電気、給排水、空調、設備、看板、家具、申請準備などを見積もります。
建物側の引込や既存設備が使えるかで費用は変わります。空の見た目だけで工事範囲を決めないでください。
居抜き側の主な費用
造作譲渡、既存設備の点検、清掃、修理、追加工事、不要物撤去、レイアウト変更などを見積もります。
譲渡料が安くても、交換と撤去が多ければ総額は増えます。
開業までの固定費も足す
工事期間中も賃料が発生するか、フリーレントがあるかを確認します。
工期が長い物件では、開店前の賃料、人件費、採用費が増える可能性があります。工事費だけでなく、開業日までの現金支出を足します。
運転資金を残す
総額を予算内にするため、開業後の家賃や人件費を払う資金を使い切らないでください。
居抜きを選ぶ目的が運転資金を残すことなら、修理予備費まで入れて残高を確認します。
比較するのは空室の価格ではなく、開店日に使える状態を作り、その後も営業できる総額です。
賃貸借・造作譲渡・工事承諾を分ける
居抜き物件では、複数の契約や承諾が関係します。一つへ署名したから全部が成立するとは限りません。
設備の所有は「誰の物か」、造作譲渡は「何を誰から受け取るか」、賃貸借は「誰からどの条件で借りるか」の確認です。
原状回復は「退去時にどの状態まで戻すか」の確認であり、入居時の所有関係や譲渡成立だけでは決まりません。
賃貸借契約
貸主から物件を借りる契約です。用途、期間、賃料、保証金、工事、原状回復などを確認します。
造作譲渡契約
前テナント等から内装や設備を譲り受ける契約です。対象物、価格、引渡し、責任、成立条件を確認します。
工事承諾
入居後に行う内装・設備工事を貸主へ承諾してもらいます。設計図、施工会社、工事時間などの条件を確認します。
賃貸借契約が成立しなければ、造作を譲り受けても物件を使えません。 各契約が成立しなかった場合の扱いを整理してください。
契約主体、支払日、引渡し日もそろえます。前テナント、貸主、仲介会社、施工会社で異なる日程を一枚にします。
引渡し日に現物をreadbackする
引渡しでは、契約時の設備一覧と現地を一つずつ照合します。数量、型番、付属品、鍵、傷、動作確認の結果を記録してください。
契約後に撤去された物、追加された物があれば、その場で確認します。写真と動画を撮り、撮影日を残します。
電気や水道が使えず動作を確認できない場合は、未確認として記録します。確認完了へ勝手に変えないことが大切です。
引渡し記録は、故障時だけでなく、退去時の原状確認にも使います。
退去時の原状回復まで確認する
居抜きで借りても、退去時に居抜きで返せるとは限りません。
賃貸借契約でスケルトン返しが定められていれば、入居時にあった造作を撤去する負担が生じる可能性があります。
どの状態を原状とするか、既存設備を誰の物として扱うか、契約前に確認します。入居時の写真と設備一覧を保存してください。
後継者へ造作を譲渡したい場合も、貸主の承諾や新しい賃貸借契約が必要になる場合があります。
将来の譲渡を前提にせず、自分が撤去する場合の概算も資金計画へ入れます。
契約期間と投資回収を合わせる
スケルトンで大きく投資する場合、契約期間内に回収できるかを確認します。更新・再契約を当然の前提にしないでください。
居抜きでも、設備交換が重なれば投資は増えます。工事費と契約期間を同じ計画へ置きます。
内見から選定までの7ステップ
二つの物件種別を同じ基準で比べるため、選定を七つの段階へ分けます。
- 業態、必要設備、レイアウト、予算を決める
- スケルトンと居抜きの候補を同じ条件で探す
- 現地で寸法、設備、建物条件を記録する
- 居抜きは設備一覧と所有・状態を確認する
- 両候補を同じ営業状態まで見積もる
- 賃貸借、譲渡、工事、原状回復を確認する
- 支払日と開店日、運転資金を比べて選ぶ
工程ごとに未確認を残します。工事会社の見積もり、貸主回答、契約書がそろう前に「居抜きが得」と確定しないでください。
よくある質問
ここからは、本文の物件比較や契約整理では答えていない五つの実務疑問へ答えます。
Q居抜き設備がリース品だった場合も譲り受けられますか？
前テナントが使用していても、所有者がリース会社なら、前テナントだけの判断では譲渡できません。
設備の銘板、リース契約、残債、契約終了時の返却条件を確認します。承継や買取りが可能かは、所有者であるリース会社へ確認してください。
Q造作譲渡契約の売主と設備の所有者が違うときは、どう確認しますか？
売主が設備を処分できる権限を持つか、設備ごとに確認します。設備一覧へ所有者、取得資料、リースの有無を記載してください。
所有者本人ではない場合は、委任や承諾など、譲渡できる根拠を確認します。関係が曖昧な設備を譲渡価格へ含めたまま支払わないことが大切です。
Q貸主所有の設備を交換するとき、撤去した機器を処分してよいですか？
借主の判断だけで処分しないでください。賃貸借契約と工事条件を確認し、交換と撤去について貸主の承諾を得ます。
撤去した機器を貸主へ返すのか、指定場所で保管するのか、廃棄するのかも書面へ残します。交換後の新設備の所有と退去時の扱いも決めます。
Q造作譲渡代金に消費税が含まれるかは、どの書類で確認しますか？
造作譲渡契約、見積書、請求書で、税抜額、消費税額、税込総額を照合します。書類ごとに表示が違う場合は、発行者へ修正または説明を求めてください。
何が課税対象になるかは、取引内容によって確認が必要です。契約当事者と税理士へ確認し、金額表示だけから税務処理を決めないでください。
Q賃貸借審査が通らなかった場合、造作譲渡代金は返ってきますか？
返金されるかは、造作譲渡契約の成立条件、解除条件、支払時期で変わります。一律に返金される、または返金されないとは言えません。
支払前に、賃貸借契約の成立を条件とするか、審査不承認時の返金額と期限を決めます。賃貸借と造作譲渡の当事者が違う場合も、条件を両書面でそろえてください。
まとめ：物件名ではなく使える状態までの総額で選ぶ
スケルトンは設計自由度が高い一方、工事範囲が広がりやすくなります。居抜きは既存造作を使えれば、初期投資と工期を抑えられます。
ただし、居抜き設備の所有、状態、修理、撤去、退去条件を確認しなければ、本当の費用は分かりません。
自店が営業できる状態までの総額、開店日、契約期間、退去費を並べて選んでください。
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