造作譲渡で気をつける3点｜貸主承諾・契約順序・譲渡品リスト

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こんにちは、テナントの窓口のくっつーです。

造作の買い手が見つかっても、そこで店舗売却が終わるわけではありません。貸主の承諾、次の借主の賃貸借、造作の対象物が揃って初めて安全に引き渡せます。

気をつけるのは、貸主へ先に相談すること、二つの契約を連動させること、譲渡品を現物で照合することの3点です。知人同士でも書面を省かないでください。

佐々木さんの説明を基に、売主が準備する一覧と、リース品を混ぜない方法まで整理します。

造作譲渡は3つの承認・契約・現物確認をそろえる

第一に貸主へ造作を残せるか相談します。第二に造作売買と次の借主の賃貸借を、片方だけが残らない条件で進めます。

第三に、残す物・撤去する物・第三者所有物を一覧で確認します。

造作譲渡は、現借主と買い手の合意だけでは完結しません。物件を借りられるか、何を所有しているかを別々に確かめます。

確認項目	確認できた事実	実務上の扱い
貸主承諾	契約に原状回復義務があるとの説明	承諾範囲を記録
契約	造作売買と賃貸借は当事者が異なる	停止条件を専門家確認
対象物	冷蔵庫・空調等をリスト化	現物・所有・状態を照合
リース	自分の所有物でなければ売れない	契約を確認し除外または買取検討

注意点1．貸主承諾なしで話を確定しない

多くの事業用賃貸借では原状回復条件が定められ、造作を残すには貸主との調整が必要です。

次の入居者が決まっていれば空室を減らせる可能性がある一方、用途や設備責任を貸主が懸念する場合があります。

契約書、次の業態、残す設備、将来の返還状態を資料にし、貸主・管理会社へ相談します。

貸主が承諾する確率を保証できず、口頭の好感触だけで契約しません。

くっつー：大家さんには必ず相談する必要がありますか？

佐々木：契約の原状回復条件を変えて出るため、先に説明して承諾を得ます

貸主の回答は、残してよい物と将来の返還条件まで特定する

貸主の好感触だけでは、どの設備を残せるか確定しません。次の業態、残置設備、工事範囲、将来の原状回復を項目別に質問します。

管理会社が窓口の場合は、誰が最終承認者かも確認します。回答メールや承諾書には、対象物と条件が分かる資料をひも付けてください。

一部承諾なら、残せない設備の撤去費と工期を買い手へ伝えます。承諾範囲を超える造作を契約対象にしません。

注意点2．造作契約と賃貸借を片方だけ成立させない

造作を買えても、買い手が物件を借りられなければ営業できません。

佐々木さんは造作契約と賃貸借で相手方が異なるため、順序を間違えるとトラブルになると説明しました。

二契約を連動させ、入居審査不成立時、貸主不承諾時、期限超過時の扱いを決めます。

機械的な先後だけで安全になるとは限らず、停止条件と支払時期を専門家へ確認します。

くっつー：知人同士なら契約書を省いてもよいですか？

佐々木：知人だからこそ、金額と対象物を明確にして書面を残します

造作代金の支払いを、入居審査の結果と連動させる

造作売買の相手は現借主と買い手ですが、賃貸借の成立には貸主の判断が入ります。買い手が物件を借りられない場合に、手付や残代金をどう戻すか決めます。

停止条件には、貸主不承諾、入居審査不成立、期限超過を分けて書きます。解除通知の方法、返金期限、設備の撤去担当も曖昧にしません。

契約の先後だけで安全になるとは限りません。案件の当事者と支払方法に合う条項か、締結前に専門家へ確認してください。

注意点3．譲渡品リストを現物と照合する

引渡し後の紛争は、必要な物がない、不要な物が残るという二方向で起きます。

売主側は、業務用冷蔵庫、コールドテーブル、空調など、譲渡候補となる品目の一覧を作ります。

売主と買い手が一緒に目視し、品名、型番、数量、状態、撤去区分、所有者を記録します。

食器等まで必ず対象にする決まりはなく、契約対象にする粒度を双方で決めます。

くっつー：リース中の冷蔵庫も譲渡できますか？

佐々木：そのまま自分の物として売れません。所有者と契約条件を確認します

写真付き譲渡品表を、契約日と引渡し日で更新する

品名だけでは、同型機が複数ある店舗で対象を特定できません。設置場所、メーカー、型番、数量、状態、所有者、残す・撤去する区分を写真と一緒に残します。

故障や欠品がある設備は、修理、減額、対象外のどれにするか記載します。中古設備を新品同等として保証する表現は避け、確認日を明記してください。

契約後も営業を続けるなら、引渡し直前に同じ表を再点検します。変更は口頭で済ませず、差分表として双方が確認します。

引渡し日は、鍵・物・代金・契約状態を同時に照合する

契約を結んだだけではなく、引渡し日に対象物が揃い、次の賃貸借が予定どおり始まるかを確認します。

売主が営業しながら設備を使う場合、契約日から引渡し日までに故障や撤去が起きる可能性があります。

直前確認表を作り、鍵、メーター、取扱説明書、保守記録、残置物、代金着金を担当者同席で確認します。

中古設備の状態は変化し得るため、契約時と引渡し時の状態差をどう扱うか決めます。

鍵を渡す前に、物・代金・契約状態の差分を閉じる

引渡し当日は、鍵の本数、取扱説明書、メーター、残置物、代金着金を別々に確認します。造作の引渡しと新賃貸借の開始を同じものとして扱いません。

予定設備が壊れた場合は、修理、代替、減額、解除のどれを選ぶか合意します。売主が独断で別の設備へ交換しないでください。

確認表には売主、買い手、不動産担当の確認欄を置きます。未解決項目があれば、保留金や後日対応を含めて書面に残します。

スケルトン返しと居抜きの判断基準も確認し、貸主が残置を判断する材料をそろえてください。

貸主承諾・設備表・二つの契約を照合する

造作譲渡を、貸主、売主、買い手、所有者の4者で確認します。

判断項目	確認する証拠	次の行動
貸主	残置承諾・次の用途	書面化して募集条件へ反映
売主	所有権・故障・撤去物	譲渡品表へ記載
買い手	必要物・不要物・予算	現物確認と署名
賃貸借	申込・審査・開始日	造作契約と連動
不成立	返金・撤去・工事期限	代替案へ切替

私は、造作の金額より先に、誰の承諾が必要で、何が契約対象かを確定することを勧めます。

残置範囲と設備差分を当事者別に記録する

譲渡品は、契約時と引渡し時の二回、写真・型番・状態・所有者を確認します。

貸主回答は、残せる設備、撤去する設備、次の用途、将来の返還状態に分けます。管理会社の回答なら、最終承認者と承諾書面の発行者も確認します。

譲渡品表は契約時版と引渡し時版を持ち、写真番号、型番、所有者、故障を差分管理します。第三者所有物は確認が終わるまで価格へ含めません。

受取額は造作代金だけでなく、対象外設備の撤去費、故障時の減額、返金可能性を差し引いて見ます。貸主承諾か新賃貸借が未成立なら、入金予定を確定扱いしません。

残置範囲は貸主、設備所有は売主、入居可否は貸主・保証会社、造作条件は売主と買い手が判断します。代金と鍵を動かす責任者は、四つの確認がそろった日を記録します。

停止条件・所有・引渡しを確定度別に管理する

造作譲渡で気をつけることを調べると、事例の金額や期間だけが目に入りやすくなります。しかし、自店で使える判断材料にするには、確認済み事実、成立条件、未確認事項へ分ける必要があります。

成立条件は貸主承諾、新賃貸借、造作売買の三つです。どれかが期限までに成立しない場合の解除通知、返金、設備撤去を契約ごとに記録します。

貸主承諾の確認記録

残置できる範囲は、賃貸借契約の原状回復条項と貸主の回答書を並べて確認します。設備名、数量、将来の返還状態まで記載された書面を、募集公開前に取得します。

管理会社が窓口の場合は回答者と最終承認者を分け、設備ごとに承諾済み・条件付き・撤去を記録します。回答がない設備は譲渡品表へ確定表示しません。

造作契約と新賃貸借の照合記録

造作契約と新賃貸借は、当事者、締結日、停止条件を別々に一覧化します。入居審査の結果と契約開始日を不動産担当が確認してから、代金支払日を確定します。

どちらかが不成立になった時の解除通知、返金、設備撤去を契約専門家へ確認します。審査回答期限を過ぎる前に条項を直し、口頭合意だけで入金を受けません。

譲渡品表と現物の照合記録

譲渡品は写真番号、型番、製造番号、数量、設置場所、動作状態を一行ずつ対応させます。売主と買い手が契約前に現物を確認し、引渡し直前に差分を再点検します。

購入資料がない設備は所有確認中として価格から分け、故障品には修理・撤去の担当を付けます。確認期限までに証拠がそろわなければ契約対象外へ移します。

リースの確認記録

リース・貸与品は契約番号と契約会社を設備表へ付け、返却、買取、承継の条件を照会します。支払終了だけで所有権取得と判断せず、契約会社の書面を確認します。

契約会社の回答日を造作契約締結より前に置き、買い手へ取得できる設備だけを示します。期限内に回答がなければ返却工程と撤去費を売主側で確保します。

契約書には、不成立時に元へ戻る道筋を書く

造作譲渡で見落とされやすいのは、成立条件より不成立時の処理です。貸主不承諾、入居審査不成立、設備故障、支払遅延を別の事象として扱います。

各事象について、誰がいつまでに通知し、手付や代金をどう扱い、設備を誰が撤去するかを決めます。単に「協議する」と書くだけでは、明渡し期限が迫った時に動けません。

譲渡品表は契約本文の別紙にし、写真番号と現物を対応させます。第三者所有物や貸与品は、所有者の確認が終わるまで譲渡対象へ入れません。

買い手には、造作代金だけでなく、新賃貸借の初期費用、修理、許認可対応、不要物撤去を含む負担を示します。追加費用が大きければ、造作価格が低くても成立しないためです。

貸主の承諾には期限が付く場合があります。承諾の有効期間と買い手の審査予定を同じ工程表に置き、期限切れを見落とさないでください。

最終確認では、貸主書面、造作契約、譲渡品表、新賃貸借の状態を照合します。一つでも条件がずれたら、代金や鍵を動かす前に止めます。

よくある質問

一部設備だけ残せる場合、設備表の証拠、審査不成立時の返金、引渡し前の再点検、譲渡不成立後の撤去という五つの残課題を確認します。

まとめ：貸主承諾・二契約・譲渡品表を一つの工程で管理する

造作譲渡は、貸主の残置承諾、買い手の新賃貸借、造作売買、譲渡品表を別々に確認して成立へ近づきます。不成立時の返金と撤去まで契約前に決めてください。

対象物と契約条件の抜け漏れを減らしたい方には、合意項目を具体的に確認できる資料が役立ちます。

造作譲渡契約書｜雛形では、造作譲渡で書面に残す基本項目を確認し、自店固有の停止条件を洗い出せます。

「黒字経営の教科書｜飲食店 赤字10の原因」は、閉店判断の前に赤字要因を分け、継続余地を確かめる時に使えます。

「居抜き売却で損しないための完全ガイド｜造作譲渡料のすべて」は、設備の価格と買い手の追加負担を比べる時に役立ちます。

「閉店チェックリスト｜完全版」は、契約・撤去・引渡しの作業期限を一つに並べる時に使えます。

「造作譲渡・居抜き 基礎用語50選」は、残置、原状回復、停止条件などの用語を当事者間でそろえる時に役立ちます。

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