貯金300万円から大家になるには？不動産投資の第一歩を大家歴2年の実例で解説

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不動産投資を始めたいと思っても、最初の判断で止まってしまう方は多いのではないでしょうか。

• 今の貯金で足りるのか
• 物件を先に探すべきなのか
• 金融機関には何を見せればいいのか

今回のテーマは、大家歴2年で規模を広げてきたぱっちょさんに聞く「大家になるための第一歩」です。

ポイントは、いきなり物件を探すことではありません。まずゴールを決め、リスクを知り、金融機関に見せられる材料を整理し、そのうえで物件探しと金融機関探しを並行して進めることです。

この記事では、貯金300万円から大家を目指した実例をもとに、初心者が最初に整理すべき流れを解説します。

大家になる第一歩は「物件探し」より前にある

大家になるには、まず物件を探せばよいと思うかもしれません。

しかし、物件検索を始める前に決めたいのが「何のために不動産投資をするのか」です。副収入を増やしたいのか、本業を超える収入を作りたいのか、将来的に店舗不動産まで広げたいのかで、選ぶ物件も必要な行動量も変わります。

不動産投資には、戸建て、区分マンション、一棟アパート、テナント物件など、さまざまな選択肢があります。どの物件が正解かは、今の貯金額だけでは決まりません。

大事なのは、自分が目指すゴールに対して、どの投資手法が合うのかを考えることです。

ゴールによって選ぶ物件は変わる

毎月の副収入を少し増やしたい人と、将来的に本業を超える収入を作りたい人では、取るべきリスクが違います。

店舗不動産やテナント物件に関心がある場合も同じです。利回りだけを見て選ぶのではなく、空室時の募集、業種の相性、原状回復、契約条件など、住宅とは違う論点があります。

まずは「どんな大家になりたいのか」を言葉にすることが、最初の一歩です。

くっつー： 本当の初心者は、最初に何を決めればいいんですか？

ぱっちょ： まずは、何のために不動産投資をするのかです。ゴールがないまま物件を見ると、どれが自分に合っているのか判断しづらくなります

テナント大家としての一歩目を具体的に見たい方は、実際に店舗購入へ進む企画も参考になります。物件を見るときの視点や、購入前に何を確認するかを考える材料として、これからテナント大家デビューします！やまや、店舗買うってよ もあわせて確認してください。

貯金300万円でも一棟アパート購入に進めなかった理由

今回の話で印象的なのは、現金が約300万円あっても、最初から一棟アパートの購入へ進めたわけではない点です。

一棟の中古アパートを買えると思って金融機関に相談しても、諸費用を払ったあとの手元資金が少なすぎると、融資の判断は厳しくなります。

不動産投資では「買える金額」だけでなく、「買ったあとも耐えられる状態か」が見られます。

「買える金額」と「融資が通る状態」は違う

仮に諸費用が250万円だった場合、現金300万円なら支払い自体はできそうに見えます。

しかし、支払い後の手元資金が50万円しか残らない状態では、金融機関から見て安心材料が足りません。物件を買ったあとにも、修繕、空室、税金、保険などの支出は発生します。

つまり、不動産投資では「今払えるか」だけでなく、「購入後の余力が残るか」まで含めて見られます。

現金以外の資産も整理して見せる

現金だけを見ると厳しい場合でも、金融機関に見せられる材料は他にもあります。

たとえば、生命保険の解約返戻金や株式など、比較的すぐ現金化しやすい資産は、判断材料になることがあります。ただし、何でも同じ評価になるわけではありません。値動きの大きい資産や、すぐに現金化しにくい資産は慎重に見られる可能性があります。

くっつー： 現金だけで見ると厳しい場合、ほかに整理しておくものはありますか？

ぱっちょ： 生命保険の解約返戻金や株式など、すぐ現金化できるものも含めて見てもらえるようにしました。現金300万円だけで終わらせず、金融機関に見せられる材料を整理するイメージです

資金が少ない人は、小さく始める選択肢を持つ

一棟アパートをいきなり買うのが難しいなら、戸建てなど小さな物件から経験を積む選択肢があります。

少額だから意味がない、ということではありません。小さな物件でも、不動産を買う流れは学べます。

初めての不動産投資で大切なのは、最初から大きく勝とうとすることではなく、自分の資金や時間に合うサイズで不動産投資の全体像をつかむことです。

小さな物件でも購入の流れは学べる

不動産を買うときは、物件種別に関係なく、金融機関、仲介業者、売主とのやり取りが発生します。

戸建てであっても、購入申込、融資相談、契約、決済、引き渡しという大きな流れは経験できます。

くっつー： 300万円より少ない場合は、どう考えればいいですか？

ぱっちょ： 一棟アパートが難しければ、戸建てなど小さく始める選択肢があります。まずは不動産を買う流れを経験することも大事です

度胸と行動量は必要だが、無理な背伸びはしない

大家になるには、金融機関を探す、資料を整える、物件を見る、経験者に聞くという行動量が必要です。こうした地道な積み重ねは欠かせません。

一方で、資金に見合わない物件を無理に買うのは危険です。テナント物件を投資対象として見る場合も、住宅とは違う収益性とリスクがあります。

店舗付き物件やテナント物件を検討するなら、物件の魅力だけでなく、空室時の募集や業種の相性まで見る必要があります。テナント物件の収益性と注意点は、下駄履きのテナント物件は買うべき？リスクと収益性を徹底解説 で整理しています。

学んだ内容は、自分の仮説にして壁打ちする

初心者の段階では、最初から正解を当てにいく必要はありません。

まずはYouTubeや本で全体像をつかみ、どんなリスクがあるのか、自分がどの投資手法に関心を持つのかを整理します。ここで大切なのは、情報を集めるだけで終わらせないことです。

学んだ内容を、自分の状況に置き換えて仮説にします。

• 自分の年収と資金なら、最初は戸建てからではないか
• 将来的にはテナント物件に挑戦したいが、まずは住宅系で流れを学ぶべきではないか
• 一棟アパートを狙うなら、金融機関に見せる資産整理が必要ではないか

このように自分の考えを言葉にしてから、経験者や相談相手に壁打ちすると、質問の質が上がります。

ChatGPTやAIは、判断の丸投げではなく壁打ちに使う

ChatGPTのようなAIも、仮説を整理する相手としては使えます。

ただし、AIに購入判断を丸投げするのではなく、「自分の前提に抜け漏れがないか」「金融機関に見せる資料として何を整理すべきか」を確認する使い方が向いています。

不動産オーナー向けのAI活用については、空室対策や資料整理の観点から 不動産オーナーのAI活用ガイド でも解説しています。AIを使う場合も、最後は人と専門家の確認を挟む前提で活用しましょう。

物件探しと金融機関探しは並行して進める

ある程度情報を集め、自分の方針が見えてきたら、次は物件探しです。

ただし、物件だけを見ていても購入には進めません。不動産投資では、金融機関からいくら借りられるかが、買える物件の範囲に大きく影響します。

そのため、物件探しと金融機関探しは並行して進める必要があります。

仲介業者に提携金融機関を確認する

気になる物件が出てきたら、仲介業者に相談します。

そのとき、物件の情報だけでなく、提携している金融機関があるかも確認しましょう。仲介業者は、買主に購入してもらうことで仕事が成立します。そのため、融資先の紹介や進め方について情報を持っている場合があります。

もちろん、紹介された金融機関だけに頼る必要はありません。自分でも金融機関を探し、条件を比較することが大切です。

1件目の購入までは3〜6ヶ月を目安に見る

情報収集から購入までは、3〜6ヶ月程度を一つの目安として見ておくと、焦りにくくなります。

良い物件はすぐには見つかりません。売買契約ができても、そこから融資審査や決済まで時間がかかります。

焦って買うよりも、学びながら物件と金融機関を探し、自分が納得できる条件を整えることが大切です。

初めて店舗不動産を購入したあとに何が起きるのかも、事前に見ておくと判断が立体的になります。購入後のリアルな学びは、店舗不動産を買って感じた想定外のリスクと学び もあわせて確認してください。

忙しい人ほど、相談相手と進捗管理を持つ

会社員として働きながら大家を目指す場合、時間の使い方も大きな課題になります。

不動産投資は、勉強して終わりではありません。物件を探し、資料を作り、金融機関と話し、仲介業者とやり取りする必要があります。

忙しい人は一人で抱え込まない

仕事や家庭が忙しい人は、学んだことを行動に移す前に止まってしまうことがあります。

その場合は、相談相手や進捗を確認してくれる場を持つことも選択肢です。定期的に話せる環境があると、次にやることが明確になりやすくなります。

くっつー： 忙しい会社員が途中で止まらないためには、何が必要ですか？

ぱっちょ： 一人で全部抱え込まないことです。相談できる相手や、進捗を確認できる場があると、次の行動につながりやすくなります

テナント大家同士で学び合う場に関心がある方は、コミュニティの考え方も参考になります。テナント大家の会の背景や構想は、テナント大家のための新サロン「TOS（トス）」構想とは？ で詳しく解説しています。

よくある質問

まとめ：大家になるには、物件を探す前の準備が大切

大家になるには、いきなり物件を探す前に、まず自分のゴールを決めることが大切です。

この記事の要点を整理します。

• 物件探しの前に、何のために不動産投資をするのかを決める
• 現金額だけでなく、購入後の手元資金と即金性のある資産を整理する
• 一棟アパートが難しい場合は、小さな物件で購入の流れを経験する
• 学んだ内容は自分の仮説にして、経験者やAIに壁打ちする
• 物件探しと金融機関探しは並行して進める

今回の実例からも、最初からすべてが順調に進むわけではないことがわかります。融資に通らなかった経験があっても、資産整理や資料作りを見直すことで次の一歩につながることがあります。

これから不動産投資を始めたい方、将来的にテナント物件や店舗不動産にも挑戦したい方は、一人で抱え込まず、経験者の話を聞ける場を持つことも検討してみてください。

テナント物件の運営や募集では、物件選び、業種の相性、空室対策、契約条件など、実務で迷う場面が多くあります。

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