こんにちは「テナントの窓口」のくっつーとやまやです。
今回は、不動産投資を検討している方なら一度は気になる「テナント物件って投資対象としてどうなの？」というテーマについて、リアルな視点でお話しします。住宅系の不動産投資が王道とされるなかで、店舗などのテナント物件は「ハイリスク」と見られることが多いのが現状です。
でも本当にそうなのでしょうか？
実際にテナント物件を所有し運用している私たちの経験と、業界内で語られている最新の知見をもとに、あり・なしの境界線を深掘りしていきます。
この記事でわかること
この記事はこんな方におすすめ
テナント物件とは？不動産投資における基本知識
テナント物件への投資に関心を持つ方の多くが、住宅投資との違いや、投資対象としての特徴に疑問を感じています。まずは基本的な違いや特徴を整理しながら、不動産投資初心者でも理解できるよう丁寧に解説していきます。
住宅投資との違いとテナント物件の特徴
くっつー：今日は不動産投資について話しましょうか。最近ほんとにアツいですからね。
やまや：そうですね。流行りもあるし、特に今は住宅系の投資が多い印象ですよね。ボロ戸建てをリフォームして貸す、みたいな。
くっつー：でも、今回はあえて「テナント物件ってどうなんだろう？」って話をしてみたくて。
やまや：いいですね。僕たちは、店舗専門の賃貸仲介をしているじゃないですか。その目線から見ても、テナント物件って意外とおもしろいんじゃないかって思っているんです。
くっつー：そうそう。住宅と違って、店舗って“誰でも使える”わけじゃない。業態や立地の相性が重要になってくる。そこが難しいけど、逆に強みになる部分もあるんですよね。
住宅物件と違って、テナント物件は事業目的で借りるスペース。つまり飲食店、美容室、オフィスなど「誰が、何のために使うか」が明確です。用途が限られるぶん、立地やターゲットとのマッチングが成功のカギとなります
テナント物件が「ハイリスク」と言われる2つの理由
やまや：世間的には、テナント物件って「ハイリスクだよね」って言われることが多いです。
くっつー：そうそう。実際、僕もいろいろ勉強してみて、8割くらいの投資家は「ナシ」と考えているって話を聞きました。理由は2つあるんですよね。まず1つ目は「入居付けが難しい」。住宅なら誰でも住めるけど、店舗はそうじゃない。
やまや：確かに。お店をやりたい人じゃないと借りないし、条件や立地にもこだわるから、そもそも対象者が限られるんですよね。
くっつー：2つ目が「銀行融資が出にくい」。店舗って、空室になったときのリスクが大きいから、銀行側も慎重になるんです。
やまや：そこがネックですよね。たとえ物件の魅力があっても、融資が通らなければ投資として成立しない。
テナント物件は、賃貸ニーズが住宅よりも限定的なため、空室リスクが高く、収益の安定性に欠けると判断されやすいです。また、金融機関からも「不安定な収益源」と見なされやすく、融資審査が厳しくなります
世間の評価は「ナシ」でも、実は「アリ」と言える理由
多くの投資家が「リスクが高い」として避けがちなテナント物件ですが、視点を変えれば大きなチャンスが潜んでいます。世間の評価が「ナシ」だからこそ狙える理由を、実例とともに解説していきます。
不動産価格の高騰と差別化戦略としてのテナント物件
くっつー：僕も今年4月から本気で不動産投資を学び始めて、土日はずっと勉強していたんですよ。
やまや：それって、やっぱり自分で店舗物件を持ってみて実感したから？
くっつー：そうそう。自分の持っている物件がうまくいって「不動産投資っておもしろいな」って思ったのがきっかけです。
やまや：それこそ最近は、不動産市場全体が加熱してて、住宅の利回りも10%切るような時代ですもんね。
くっつー：そうなんですよ。良い物件は高騰してて、なかなか買えない。そんななかで「ほかの人が買わないもの = テナント物件」に注目するようになったんです。
住宅投資の競争が激化し、利回りが下がっている今、ほかの投資家が見向きしないテナント物件にこそ、割安で高利回りな「お宝物件」が眠っている可能性があります。差別化を図りたい投資家には、まさにブルーオーシャン戦略です
ブルーオーシャン戦略としての魅力と成功事例
くっつー：オンラインサロンでさまざまな不動産投資家の話を聞いていると「ほかが買わない物件を買え」って言われますよね。たとえば有名なコラムニストの芹沢さんも、テナント物件を評価していて「市場に出ている価格が安くなる傾向がある」って言っていた。
やまや：へぇ、それって売り手側も相場を理解してないから安く出されがちってこと？
くっつー：そうそう。だから情報を先にキャッチして動ける投資家には美味しい物件になりうるんです。ネット界隈で有名な「ジャイアンさん」も、同じようなこと言ってましたね。ほかが買わない物件にこそ旨味があるって。
テナント物件は買い手が少ない分、売り手が価格を下げて市場に出す傾向があります。経験豊富な投資家にとっては、それが収益性の高い投資機会になることも。不人気物件をうまく活用する“逆張り戦略”です
経験者が語る、テナント物件で成功するための条件
テナント物件は難易度が高い投資先とも言われますが、適切な知識と経験があれば大きなチャンスにもなります。ここでは、実際に物件を所有・運用している立場から「成功の条件」についてお話しします。
銀行融資が通る背景と「知見」の重要性
くっつー：僕も今年1件、店舗物件を所有してますけど、それ以前にも1億くらいのテナント物件で融資が通ったんですよ。
やまや：それってやっぱり、僕たちが普段からテナントの仲介をやっているって実績があるからですよね。
くっつー：そうなんです。銀行も、こっちが「テナントをビジネスで扱ってます」ってわかれば、評価してくれるんですよ。
やまや：なるほど。事業としてやっているから、融資も出やすくなるってことですね。
くっつー：店舗に関わっている実績があって、実際に入居付けも自分たちでできるなら、テナント物件は全然アリだと思います。
銀行融資は物件だけでなく、投資家のバックボーンも評価対象になります。特にテナント物件では「店舗の運用経験」や「入居付けの実績」が重視され、そうした知見があると融資が通りやすくなる傾向があります
初心者には難しいが、知識と経験があれば「買い」
やまや：でも逆に、これから初めて不動産投資をやる人がいきなりテナント物件に手を出すのはやっぱり厳しいですよね。
くっつー：そこは正直、僕も「おすすめしません」って言いますね。知識も経験もないと、リスクが大きすぎます。
やまや：立地の読みとか、入居者探しとか、住宅以上に「立地」がシビアですからね。
くっつー：ほんとに。住宅と違って「安いから買って何とかしよう」っていうのが効かない世界ですから。うちは店舗仲介の経験もあるからこそ、成立していると思ってます。
テナント物件はリスクとリターンの差が大きいため、初心者が知識なしで始めるには不向きです。経験者や業界知識のある人にとっては、強みを活かした投資が可能ですが、初心者には慎重な判断が求められます
まとめ｜テナント物件投資のリアルと今後の可能性
テナント物件はリスクの高さが取り沙汰される一方で、条件が整えば非常に収益性の高い投資先となります。ここでは、これまでの対談を通じて見えてきた本質と、今後の可能性について整理していきます。
テナント物件を成功させるために必要な視点
くっつー：やっぱりテナント物件って“ほかが手を出さない = ブルーオーシャン”っていう構図なんですよね。
やまや：そのとおりですね。需要はあるけど供給が限られている。だからこそ、立地さえ合えば、住宅以上に高く貸せる可能性もある。
くっつー：実際、住宅を店舗にリノベして、家賃を18万円から25万円に引き上げて成功した例も聞きました。
やまや：それだけ“立地”の読みが重要なんですよね。適当に手を出すと失敗しますけど、情報と経験があればちゃんと勝負できる。
くっつー：初心者には確かに難しいけど、店舗仲介をやってきた僕たちのような立場から見れば「全然アリ」です。
テナント物件の成否は「立地」や「需要の読み」によって大きく左右されます。安易な参入は危険ですが、経験者がその知見を活かせば、住宅投資よりも高収益を狙える可能性があります。特に今は、市場が過熱しているからこそ“人が買わない物件”に注目する価値があります
店舗不動産に強い「テナントの窓口」の活用メリット
くっつー：実際、今この動画見ている人のなかには、店舗物件を持っているけど「空室が埋まらない」って悩んでる人もいると思うんですよね。そういう方にこそ、僕たち「テナントの窓口」を活用してほしいんです。全国でサポートしてますし、実際に入居付けもできます。
やまや：空室って放置すると本当に機会損失ですからね。早めにプロに相談するのが一番です。
くっつー：投資家としても、テナント物件を有効活用したいなら「誰に任せるか」が重要。僕たちは現場で培った知識でサポートします。
「テナントの窓口」は店舗専門の不動産会社として、全国のテナント物件オーナーに対して入居付けをサポートしています。空室に悩むオーナーはもちろん、今後テナント投資を検討する方にも頼れる存在です
最後までお読みいただきありがとうございました。この記事が、不動産投資におけるテナント物件の可能性を考えるヒントになれば幸いです。
空室でお悩みの方や、これから投資を検討されている方は、ぜひ「テナントの窓口」までご相談ください。あなたの一歩が、大きな成果につながるかもしれません。
この記事から学べる5つのポイント
1. テナント物件は住宅物件とまったく違う投資対象である
テナント物件は「誰でも住める住宅」とは異なり、事業目的に特化した不動産です。用途や業態によって求められる条件が異なるため、立地やターゲットとの相性が重要になります。
2. 空室リスクと融資の壁が「ハイリスク」とされる理由
入居者の母数が限られ、退去後の入居付けが難しい点が最大のリスク。また、金融機関からも収益安定性に疑問を持たれやすく、融資が通りにくい傾向にあります。
3. 不動産市場の過熱が「差別化戦略」としての価値を高めている
住宅物件の価格が上昇し利回りが低下するなかで、ほかの投資家が敬遠するテナント物件にこそ割安な“掘り出しもの”が眠っている可能性があります。
4. 実績と知見があれば銀行融資も通りやすくなる
テナント仲介や運用実績のある投資家は、金融機関からの信頼も得やすくなり、融資のハードルが下がります。自ら入居付けもできる体制があると大きな武器になります。
5. 知識と経験のある投資家には高収益を狙えるブルーオーシャン
不人気であることが逆にチャンス。リスクはあるが、それ以上に高利回りを狙える市場として、テナント物件は“戦える”投資対象であることがわかりました。