どうも！テナントの窓口です。
「新築でビルを建てるなら、完成してから募集を始めればいい」と思っていませんか？
実は、その考え方だと空室リスクを高めたり、賃料を下げざるを得なくなったりする危険があります。
今回は、実際に動いている新築案件を例に、テナント募集（リーシング）をいつ始めるべきか、デベロッパー視点のリアルな話を交えながら、新築店舗でテナントが決まる成功パターンを具体的にお伝えします。
この記事でわかること
この記事はこんな方におすすめ
新築店舗のリーシングはいつから動くべきか
今回のテーマは、新築店舗のリーシングはいつから動くべきなのかという点です。実際の相談事例をもとに、リアルな進行状況を整理していきます。
2026年6月竣工予定の新築店舗で起きているリアルな相談内容
くっつー：はい、どうも！テナントの窓口です。今日もよろしくお願いします。今日はやまやさんが話してくれるんですよね？
やまや：そうですね。僕が今動かしている新築案件があるんですけど、その進め方が一般的なスケジュールとしてどうなのか、元デベロッパーのくっつーさんに聞きたいなと思って。
くっつー：お、いいですね。ぜひ聞かせてください。
やまや：2026年6月竣工予定の物件なんですけど、建築確認申請が出たのが2024年の12月頃だったんです。その段階ではまだ更地で形も何もなかったんですけど、僕はその情報を早めに掴んで、デベロッパーさんに連絡して動き始めました。
建築申請段階とは、法的に建物の概要が出ただけの状態です。
この段階ではテナントも賃料も決まっていないことがほとんどで、実はリーシングに最適なタイミングでもあります
建築申請段階から動いたことで見えてきた課題
やまや：そこから1年以上経って、賃料が決まったのが2025年11月頃でした。
くっつー：時間かかってますね。
やまや：そうなんです。1階と3階と4階は借り手が決まったんですが、2階だけ空いている状況です。
くっつー：2階って一番調整が難しいですよね。
やまや：そうなんですよ。2階は賃料も高いし、飲食だと匂い問題でほかのテナントが嫌がる。その調整が1年以上続いていて、正直まとまるのか不安です。
新築店舗では、フロアごとの相性問題が必ず出ます。
特に2階は賃料と用途制限のバランスが難しく、リーシングが長期化しやすいです
新築店舗リーシングの一般的な流れ
ここでは、新築店舗のリーシングが一般的にどのような流れで進むのかを整理します。建築申請からテナント決定までの時間軸を確認していきます。
建築申請が出た段階で決まっていることと未定なこと
くっつー：正直に言うと、私の感覚ではこの進め方は遅いですね。
やまや：そうなんですか。
くっつー：僕が大手でやっていた時は、着工する時点で契約を結んでいました。2024年12月に申請が出たなら、その時点で目処を立てておくのが普通でした。
やまや：もう予約契約みたいな感じですか。
くっつー：そうです。じゃないと何が起きるかわからないですから。
デベロッパー主導の新築では、着工前にテナントを固めるケースが多くあります。これは空室リスクを極限まで下げるための方法です
賃料・区画・テナントが決まるまでの時間軸
くっつー：ただ実際には、竣工直前に決めるケースも多いですよね。
やまや：そうですね。大手さんはコネクションがあるから先に埋められるけど、一般的には、仲介会社が情報を聞きつけて「賃料いくらですか？」って集まってくる感じですよね。
くっつー：賃料の高いテナントを待つって考え方ですね。
やまや：そうです。ただ、それはリスクも大きい。
竣工直前まで引っ張るリーシングは、賃料最大化を狙えますが、空室リスクと調整コストが一気に高まります
建物ができてからでは遅いと言える理由
新築店舗のリーシングでよく聞くのが、建物ができてから募集するという考え方です。しかし、この進め方には大きな落とし穴があります。
竣工直前まで決めるリーシングのリスク
くっつー：建物が立ってからだと「この箱に入れる人どうぞ」になりますよね。
やまや：確かにそうですね。
くっつー：それだと、テナント側の要望を反映できません。結果として決まりにくくなります。
完成後募集は、プロダクトアウト型です。市場ニーズに合わない場合、空室リスクが一気に高まります
賃料を優先しすぎた結果起きる調整の難しさ
くっつー：高く貸したい気持ちはわかるんですけどね。
やまや：その結果、長期空室になることも多いです。
くっつー：実際、賃料を下げたくなくて待ち続けた結果、半年一年空くケースもありますよね。
やまや：ありますね。最初に想定した賃料にこだわりすぎると、機会損失の方が大きくなります。
短期的な賃料より、長期安定入居を優先する方が結果的に収益は安定します
新築店舗リーシングの成功パターンとは
ここからは、新築店舗で実際にテナントが決まりやすい進め方について整理していきます。失敗しにくい考え方と、現場でよく使われている成功パターンを見ていきましょう。
テナントニーズを先に集めるマーケットイン型の進め方
くっつー：一番いいのは、建てる前に入居したい企業を集めることです。
やまや：完全にマーケットインですね。
くっつー：そうです。ニーズを元に建物を作る。それが一番失敗しません。
マーケットイン型は、空室リスクを最小化でき、建築コストも無駄が出にくいのが特徴です
専用階段や区画設計を事前に反映できる強み
くっつー：例えば、3階建てのビルを作るとして、普通はエレベーターがあって各階があるシンプルな作りになりますよね。でも、事前にテナントが決まっていれば「2階に専用階段をつけてほしい」という要望を設計に盛り込める。
やまや：それは強いですね！あとから階段を作るのは大変だけど、設計段階ならコストも抑えられるし、テナント満足度も高い。
設計段階での調整は、完成後の数倍効果があります
新築店舗を計画するオーナーが最初にやるべきこと
ここでは、これから新築店舗を計画するオーナーが最初に意識すべきポイントをまとめます。後戻りできなくなる前にやっておくべき行動がテーマです。
建物を建てる前に相談することの重要性
くっつー：建物が立ってからじゃ遅いんですよね。
やまや：本当にそうです。計画段階から相談してほしいです。
くっつー：土地を買う段階で相談をもらえると、僕らも「ここなら1階はこれくらいの坪単価で、こういう業種がいけますよ」ってアドバイスできますもんね。
やまや：本当そうです。「土地を買おうと思っているんだけど、1階をテナントにするならどういうところが入る？」っていう相談は大歓迎です。
くっつー：そのピースをはめ込んでから建築を発注すれば、大家さんのリスクは最小限になりますからね。
土地購入前や建築計画段階での相談が、最も価値があります
テナントの窓口に早めに相談するメリット
くっつー：テナントを貸したいオーナーさんは、ぜひ早めに相談してください。
やまや：無料で相談も受けていますからね。
テナントの窓口では、新築店舗の計画段階からリーシング相談が可能です
この記事から学べる5つのポイント
1. 新築物件の理想的な募集スケジュールがわかる
新築ビルを建てる際、どのタイミングでテナント探しを始めれば「全空（空室）」を防げるのか、プロが実践する具体的なタイムラインを解説します。
2. 「マーケットイン」によるビル開発の重要性が理解できる
先に借り手を想定して建物を設計することで、無駄な建築コストを抑え、かつ相場より高い賃料で貸し出すための戦略的な考え方が学べます。
3. テナント側の細かなこだわり（要望）の例がわかる
「専用階段が欲しい」「匂いの出る業態はNG」など、実際の成約に直結するテナント側のリアルなニーズを知ることができます。
4. 空室期間を最小限にする「予約契約」の仕組みがわかる
着工前に契約を結んでしまう手法を知ることで、竣工（完成）と同時に賃料が発生する状態を作るための具体的なアクションがイメージできます。
5. 土地購入前の相談がなぜ重要かがわかる
土地を買ってから「思っていたより賃料が取れない」と後悔しないために、検討段階でプロに相談する実務的なメリットを伝えます。
新築店舗のリーシングは、建物ができる前から始まっています。「立ってから考える」ではなく、
「立てる前に決める」ことが、成功への近道です。
これから新築を考えている方は、ぜひ一度、テナントの窓口へご相談ください。