「駅から徒歩1分 ＝ 好立地」そんなふうに思っていませんか？実はそれ、住宅目線の考え方かもしれません。店舗物件ではまったく違うポイントが重視されるんです。
今回お届けするのは、不動産のプロである「テナントの窓口」のくっつーとやまやが語る「本当に良い店舗物件の条件」。これまで数多くのテナントを取り扱ってきた2人の経験から見えてきた“失敗しない店舗選び”のリアルを、余すことなくご紹介します。
特にこれから店舗を出したい方や、不動産投資でテナント物件を考えている方にとって「そんな考え方があったのか！」という気づきがきっとあるはずです。ぜひ最後まで読んでみてください！
この記事でわかること
この記事はこんな方におすすめ
住宅とはまったく違う！店舗物件における「好立地」の考え方
「好立地」と聞いて、あなたはどんな場所を思い浮かべますか？駅前や大通り沿いをイメージする方も多いと思いますが、店舗物件の判断基準は住宅とはまったく違います。
ここでは、現場でリアルに物件を扱っている2人が感じている「本当に良い立地」について語ってもらいました。
駅徒歩◯分は意味がない？店舗物件は「人の流れ」が命
くっつー：今日はやまやさんに聞きたいんですけど、色々と店舗物件を扱ってきて、実際どんな立地が貸しやすいとかってありますか？
やまや：やっぱりまずは「ロードサイド」ですね。車の通りが多くて、駐車場が入りやすい場所は強いです。シンプルにわかりやすくていいんですよね。
くっつー：確かに、わかりやすい（笑）。ほかにはどうですか？「駅前」って良さそうに見えるけど。
やまや：駅前って一見良さそうなんですけど「徒歩何分」っていう感覚は、完全に住宅の考え方なんですよ。例えば徒歩10分でもずっと人通りがある道なら全然アリですし、逆に「徒歩1分」でも、裏道で誰も歩いてないところなら意味ないです。
くっつー：それめっちゃわかります（笑）。「駅近 ＝ 人が来る」は勘違いですよね。
やまや：店舗って「人の流れ」が命ですから。だから立地の数字だけで判断するのは危ないんですよ。
住宅と違って、店舗では「駅からの距離」よりも「人が自然と通る場所かどうか」が重要です。例えば駅徒歩1分でも裏道にある場所は人目につきません。逆に駅から離れていても、人通りが多いメイン通りであれば集客につながります。テナント物件では「実際の導線」と「視認性」が成功のカギになります
商業施設では階数よりも「周辺環境と視認性」が重要
くっつー：駅近だけじゃなくて、商業施設内の店舗ってどうですか？
やまや：階数よりもまわりの環境が大事ですね。たとえば2階でも、駐車場が近かったり、全体の動線がうまくできていれば問題ないです。
くっつー：なるほど。じゃあ「1階がいい」って思い込みも危ないですね。
やまや：そうなんです。逆に1階でも、視認性が悪かったり、看板が出せなかったりすると集客に不利です。全面ガラス張りで中の様子が見えるとか、通りから目立つとか、そういうのが大事なんですよ。
くっつー：ほんとそうですよね。入口の広さとか、位置で全然変わりますもんね。
やまや：あとは周辺のお店とのバランスも大切です。単独じゃなくて、ちゃんと人が集まる理由がある場所が強いんですよね。
テナント物件では、階数や家賃だけでなく「どれだけ目に入るか」が重要です。商業施設内では、2階以上でも動線がしっかりしていれば集客できます。逆に1階でも、目立たず入りづらければ意味がありません。「視認性」や「店の顔づくり」が集客の差を生みます
古い物件でも人気な理由！テナントならではの選び方
「築浅のほうが良い物件」と思っていませんか？店舗物件では必ずしもそうとは限りません。見た目や築年数だけでは判断できない“テナント物件ならでは”の価値について、くっつーとやまやが語ります。
「築年数」よりも優先すべきポイントとは？
くっつー：やまやさん、物件選ぶとき「築年数」って気にします？
やまや：いや、全然気にしないですね。むしろ築古のほうが良い立地にあったりしますし、店舗においては築年数よりも「立地」や「視認性」のほうが圧倒的に重要です。
くっつー：たしかに。住居だったら40年超えると「ちょっと……」ってなりますけど、店舗は全然違いますもんね。
やまや：そうなんですよ。古くても外装がちゃんと整ってれば全然OKですし、中身をリノベすれば印象も変わります。逆に築浅でも作りが変だと「あれ？」ってなります（笑）。
くっつー：それ、すごくわかる（笑）。新しくても使いづらいところありますよね。
やまや：だから築年数にとらわれる必要はまったくないですね。
テナント物件は「使えるかどうか」が何よりも重要です。築年数が古くても、立地や建物の作り次第で集客に強い物件になります。一方、築浅でも動線が悪かったり、視認性が低ければ意味がありません。住宅とは異なり「築古 ＝ 不利」という常識は通用しないのが店舗の特徴です
「住宅発想」で作られたテナントが決まらない理由
やまや：最近、デベロッパーさんがマンション1階に店舗区画作るケースあるじゃないですか。あれって決まりにくくないですか？
くっつー：わかります。それ、ほんと難しいんですよ。住宅メインで土地を買って、ついでに1階に店舗を入れようとすると、だいたい奥まった場所だったり飲食不可だったりするんですよね。
やまや：15坪とか20坪で、スケルトン渡し、しかも立地的に目立たない……。厳しい条件が多いですよね。
くっつー：そう。しかも看板出せなかったりして、人目にも触れないってなると、どんなに駅近でも意味ないんです。完全に住宅目線で作られてますよね。
やまや：それなのに、デベロッパーさんから「この物件、月いくらで貸せますか？」とか相談くることありますけど、厳しいですよね。
くっつー：本当にそうですね。住居目線の物件は店舗としては使いづらいことが多いので、気をつけたほうがいいです。
住居用に作られた建物の1階に店舗区画がある場合、視認性や動線、用途制限などで大きなハンデを背負うことがあります。これは「住宅としての立地評価」が前提になっているためであり、店舗用途に最適化されていないことが原因です。特に不動産投資で店舗を考える方は、住宅感覚での判断は危険です
プロが教える！失敗しないテナント物件のチェックポイント
良さそうに見える物件でも、実際に見てみると「全然違った……」というケースは少なくありません。ここでは、テナント物件を選ぶ際に必ず押さえておきたい「現地チェック」の重要性と、プロに相談することで得られるメリットについて語ります。
「Googleマップだけ」はNG！必ず現地を見るべき理由
くっつー：やまやさん、やっぱり現地確認ってめちゃくちゃ大事ですよね？
やまや：ほんと大事です。Googleマップやストリートビューだけで「良さそう」と思っても、行ってみたら人通りが全然なかったってこともあります。
くっつー：それ、あるあるですね（笑）。「ここ通り良さそうやん」って思っても、実際行ったら全然人いないとか。
やまや：逆に「ここちょっと微妙かな？」って思っていた物件が、行ってみたらめちゃくちゃ人通り多くて「あ、ここいいかも！」ってこともあります。
くっつー：やっぱり住宅と違って、店舗ってリアルな人の流れが超重要ですもんね。
やまや：そうなんです。だから物件選びは“ノールック”厳禁です（笑）。
Googleマップやネットの情報は便利ですが、それだけで物件の良し悪しを判断するのは危険です。特に店舗物件では「人通りの多さ」「通行人の属性」「周辺店舗との相乗効果」など、実際に現地に行かないとわからない要素が多くあります。成功する店舗は、現地調査を徹底している点が共通しています
立地判断に迷ったら？現役プロに相談するのが最短ルート
くっつー：それでもやっぱり「自分じゃ判断できない」って方も多いと思うんですよね。
やまや：はい。だからこそ、僕らみたいな現場でずっとやっている不動産会社に相談してもらえたらと思ってます。
くっつー：店舗物件って住宅と全然違うから、判断軸も変えないとダメですよね。
やまや：そうなんです。だから住宅ばっかりやっている会社さんに相談しても、テナント目線の提案が出てこないこともあるんですよね。
くっつー：僕らは全国から相談受けてますし、事例も多くあるので、判断基準がちゃんと蓄積されてますよね。
やまや：ですので「この物件どうですか？」って気軽に聞いてもらえたら、ちゃんと忖度なしで「これはやめといたほうがいいです」とかも言います（笑）。
くっつー：ほんとそれ大事（笑）。無料で相談できるので、ぜひ使ってほしいですね。
テナント物件の選び方に不安がある方は、テナント専門の不動産会社に相談するのが近道です。専門家は多くの物件を扱ってきた経験から、見落としがちなリスクや、成功の可能性を客観的に見極めることができます。自分だけで判断せず、信頼できるパートナーに相談することで、失敗の確率を大きく減らせます
この記事から学べる5つのポイント
1. 駅近よりも「人の流れ」がある場所が強い
店舗物件では「駅から何分か」よりも「人通りがどれだけあるか」「通る人の質」が重要です。駅徒歩1分でも人が通らなければ意味がなく、徒歩10分でもにぎやかな商店街なら大きな集客力があります。
住宅とは真逆の視点が求められます。
2. 1階かどうかより「視認性と動線」がカギ
商業施設内のテナントでは、1階にあるかどうかより「入口の広さ」「看板の出しやすさ」「ガラス張りでのアピール力」といった視認性が集客に直結します。さらに、周辺のお店との相乗効果も成功のポイントになります。
3. 「築年数」は気にしすぎない！本質は立地と構造
テナント物件は、見た目の新しさより「使えるか」「お客さんが来る場所か」が重要です。築古でもリノベーションされていれば魅力的ですし、逆に築浅でも作りや立地が悪ければ空室が続きます。
判断基準は「住居」と切り分けるべきです。
4. 住宅視点で設計された区画は決まりづらい
マンションの1階など、住居をメインとした建物の一部に設けられた店舗区画は、奥まっていたり、飲食不可だったりと使いづらいことが多いです。住宅と店舗ではそもそもの立地評価基準が違うため、投資目的での購入時は注意が必要です。
5. 「現地確認」と「プロへの相談」が成功の近道
物件情報や地図だけでは見えない要素が、店舗選びでは特に重要です。現地で人の流れや雰囲気を自分の目で確認し、不安なときはテナント専門のプロに相談することで、大きな失敗を防ぐことができます。
無料相談も活用すべきです。