「いつか自分のビルを持ちたい」ーーそんな夢を抱きながら、実際にビル購入に挑戦した1人の挑戦者がいます。
今回のエピソードでは「くっつービル」と名付ける予定だった、とある海老名のビル購入をめぐるリアルな体験談をお届けします。物件を見つけたときのワクワク感、収支シミュレーションの手応え、そして購入を断念せざるを得なかった決定的な理由……。
これから店舗物件を買いたい人、不動産投資に興味がある人にとって、貴重な学びが詰まった内容です。
この記事でわかること
この記事はこんな方におすすめ
挑戦のきっかけと「くっつービル」購入までの流れ
物件を探すなかで偶然出会ったのが「くっつービル」候補だった海老名のビル。なぜその物件に惹かれたのか、そして購入を決意するまでのリアルな背景を語ります。
海老名で出会った運命のビル、購入を決意するまでの背景
やまや：今日はちょっと小耳に挟んだんですけど、くっつービルを買うっていう、なんかそんな話があるって……。名前を「くっつービル」にしたいみたいな？
くっつー：はい、実は3週間か1か月くらい前に、ある物件の話をもらって。場所は「海老名」なんですけど、ちょっと縁があるエリアなんですよね。
やまや：お、縁があるんですね。
くっつー：そう。だから攻めようと思って（笑）。地元の不動産屋さんから「こういうビルが出てますよ」と紹介されたんです。
やまや：どんなビルだったんですか？
くっつー：3階建てのテナントビルで、金額は6,000万円。1階が就労支援系のデイサービスが入ってて、2階は空室。3階は2部屋に分かれてて、1つが空室、もう1つが整骨院です。
やまや：ワンフロアどれくらいあるんですか？
くっつー：ワンフロア大体30坪。3階は15坪ずつみたいな感じで分かれてました。
海老名駅から徒歩15分、ロードサイドに立地するこのビルは、実需系テナントが入居する実用性の高い物件。地方都市でのテナントビル購入では、収益性だけでなく立地と用途のバランスが鍵になります
物件のスペックと投資判断、空室から見えたポテンシャル
やまや：物件としてはどうだったんですか？
くっつー：半年間売れてなかったみたいで、大幅に値引き交渉できそうだったのが魅力でした。6,800万円が5,900万円まで下がりそうだったんです。
やまや：それはだいぶ安いですね。
くっつー：表面利回りも、現状の入居率で4.8％。空室を埋めれば13％までいけそうで「これは強い」と思ったんです。店舗の入居付けは得意だし、相場感もあるので「これはいける」と。
やまや：その場で申し込んだんですか？
くっつー：内見してすぐ申し込み出しました。正直、これはいいと思ったんですよね。
物件価格の交渉や空室の利活用で利回り13％を見込めるのは高水準。テナントビルは入居率が命ですので、店舗付けのノウハウがあるかどうかで勝敗が決まります
「幻」となった理由とは？購入断念の決定的な要因
順調に見えた「くっつービル」購入計画。しかし、意外な落とし穴が待っていました。
雨漏り、そして銀行融資の壁。2つの大きなハードルにより、このビル購入は“幻”となってしまいました。
雨漏りと修繕費700万円、予想外のリスク
やまや：でも、なんで結局買わなかったんですか？
くっつー：理由は2つあります。まず1つ目は雨漏りですね。2階の天井から雨漏りしていたんです。
やまや：2階から？珍しいですね。
くっつー：そうなんですよ。最初は100〜200万円くらいで直るかなと思っていたんです。でもオーナーさんから「前に見積もったら700万円かかる」と言われて。
やまや：うわ、それは高い……。
くっつー：原因もよくわからなくて、2階と3階の配管からかもしれないし、雨水が回り込んでるかもしれない。要するに、修繕にリスクが大きすぎたんです。
雨漏りはビル価値を大きく損なうリスク要因。修繕費だけでなく、原因特定の難しさや、入居者への影響など、二次的リスクも考慮する必要があります
銀行融資金額の問題とその盲点
やまや：じゃあもう1つの理由は？
くっつー：銀行融資は出るんですが、金額の問題がありました。何件か回ったんですが、評価が低くて……。
やまや：評価って？
くっつー：土地の評価が3,700万円から3,800万円くらいで、建物が1,700万円。銀行は基本的に土地を重視して見るので「4,000万円までしか出せない」と言われました。
やまや：6,000万円のうち4,000万円までしか融資されないと、自己資金がかなり必要になりますね。
くっつー：そう、3割出してくださいと言われて、1,800万円必要に。想定では600万円くらいで考えていたので、それは無理だなって。
銀行は土地の資産価値を重視するため、狭小地や建物に資産性が乏しいと融資が通りにくくなります。事前に金融機関の評価視点を知っておくことが重要です
それでもビルオーナーを目指す理由と今後の展望
購入には至らなかったものの「くっつービル構想」は終わりではありません。理想のビルオーナー像に向けて、次の一歩をどう踏み出していくのか、そのビジョンを語ります。
「ビルを所有したい」という想いと理想の物件像
やまや：じゃあ、次に買うとしたらどういう物件狙っているんですか？
くっつー：今度は一棟のビルですね。まるごとビルがいいです。
やまや：ビルのオーナー、響きがかっこいいですね（笑）。
くっつー：そうそう（笑）。「ビルのオーナーです」って言いたい。それだけでテンション上がりますし。
やまや：「くっつービル」ってGoogleマップにも登録しちゃうとか？
くっつー：それやりたいです（笑）。プレートも作って、YouTube撮影もしたい。
一棟ビルは区分所有と違って管理権限が全体に及ぶため、運営自由度が高いのが魅力です。また「オーナー」としての責任と発信力を兼ね備えた理想形でもあります
オーナー目線を持つことの重要性と今後のチャレンジ
やまや：今回の経験を経て、今後の展望は？
くっつー：今回は買えなかったけど、すごくいい経験でした。物件の見方も変わったし、融資の視点も知れたし。
やまや：店舗物件を扱う「テナントの窓口」としても、オーナー目線って大事ですよね。
くっつー：ほんとそれ。貸す側の気持ちがわかるようになりたい。今後もビルを探して、挑戦を続けたいです。
不動産仲介や店舗コンサル業において、オーナー視点を持つことは交渉力や信頼性に直結します。実践から得た経験は、現場で活きる“生きた知識”となります
この記事から学べる5つのポイント
1. 立地と物件用途の相性を見極める大切さ
海老名駅から徒歩15分のロードサイド物件に就労支援系デイサービスや整骨院が入居していた点は、地域性と業種の相性を象徴しています。立地だけでなく、周辺ニーズに合ったテナント構成を見抜く力が求められます。
2. 売れ残り物件こそ交渉のチャンスがある
半年間売れ残っていたことで、物件価格の大幅な値下げ交渉が可能でした。売主の事情を理解しながら、相場や利回りから冷静に投資判断をおこなうスキルが重要です。
3. 修繕リスクは「不確実性」込みで判断すべき
雨漏りが発覚し、修繕費用の見積りが700万円に跳ね上がった本案件。不動産のリスクは金額だけでなく「原因が不明」な点が最大の懸念になります。想定外の修繕は収支バランスを一気に崩すため、見極め力が試されます。
4. 融資審査では土地の評価がカギを握る
銀行融資では「土地の評価」が重視されます。建物よりも土地を重視する金融機関の視点を知らなかったことが、結果的に資金計画を狂わせました。金融機関の評価軸を理解しておくことは必須です。
5. オーナー目線の経験が、店舗運営にも活きる
くっつーさんが語った「ビルを所有したい」という強い想いは、オーナーとしての視点が事業全体をどう変えるかを教えてくれます。借りる側ではなく、貸す側としてのリアルな気づきが、今後の事業展開に大きく影響します。